Als Vermieter können Sie Modernisierungskosten per Mieterhöhung auf Ihre Mieter umlegen — aber nur innerhalb enger gesetzlicher Grenzen. Dieser Rechner zeigt Ihnen, was erlaubt ist, was die Steuer bringt und ob sich die Investition wirklich lohnt.
Sie sehen sofort, welche Mieterhöhung nach §559 BGB legal ist, ob die Kappungsgrenze greift, was die 15%-Steuerregel bedeutet und wie viele Jahre Sie für die Amortisation brauchen — mit und ohne Förderung.
Dieser Rechner bietet eine Orientierung auf Basis von §559 BGB (Stand 2026). Vor Umsetzung empfehlen wir die Prüfung durch einen Fachanwalt oder Steuerberater, da lokale Mietpreisbremsen und Einzelfallregelungen abweichen können.
| Kennzahl | Mit Förderung | Ohne |
|---|---|---|
| Umlagebasis | 33.000 € | 48.000 € |
| Jahres-Mieterhöhung | 2.640 € | 3.840 € |
| Bruttorendite | 5,9 % | 6,4 % |
| Amortisation | 17,0 J. | 15,6 J. |
| EK-Rendite | 8,8 % | 12,8 % |
💡 Förderung senkt die Umlagebasis (= weniger Mieterhöhung erlaubt), aber Ihr Kapitaleinsatz sinkt stärker — die EK-Rendite steigt in der Regel trotzdem.
Nach §555b BGB gelten als Modernisierungen: Maßnahmen zur Energieeinsparung (z. B. Dämmung, Fenster, Heizung), zur Wassereinsparung, zur Gebrauchswerterhöhung sowie Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften. Reine Instandhaltungen (Reparatur des Bestehenden) zählen nicht dazu und müssen zwingend von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden.
In den ersten drei Jahren nach einem Immobilienkauf gilt: Übersteigen Ihre Modernisierungskosten 15 % des Gebäude-Kaufpreises, werden sie steuerlich als „anschaffungsnahe Herstellungskosten" gewertet. Das Resultat: Keine sofortige Absetzbarkeit, sondern Abschreibung über 50 Jahre (2 % p.a.). Bleiben Sie unter 15 %, können Sie die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen — ein massiver Liquiditätsvorteil.
Gemäß §559 Abs. 3 BGB darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren infolge von Modernisierungen um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter gilt eine noch strengere Grenze von 2 Euro pro Quadratmeter. Diese Kappungsgrenze gilt unabhängig von der errechneten 8%-Umlage.
Fast immer ja. Zwar reduziert die Förderung die Umlagebasis und damit die mögliche Mieterhöhung. Aber Ihr tatsächlicher Kapitaleinsatz sinkt noch stärker — was die Eigenkapitalrendite in den meisten Fällen deutlich erhöht. Besonders bei hohen Förderquoten (BAFA bis 70 %) ist die EK-Rendite mit Förderung fast immer besser als ohne.
Der Instandhaltungsanteil ist der Teil der Baukosten, der auf die sowieso notwendige Reparatur bzw. Erneuerung des abgenutzten Bestands entfällt. Beispiel: Bei 20 Jahre alten Fenstern gilt ein Teil des Austauschs als „Reparatur". Es gibt keine gesetzliche Pauschaltabelle — üblich sind Ansätze von 10–30 %. Im Streitfall entscheidet ein Gericht. Praxis-Tipp: Holen Sie ein Gutachten ein und dokumentieren Sie den Zustand vor der Maßnahme.
Unsere weiteren Rechner zeigen Ihnen BAFA/KfW-Förderung und die CO₂-Kostenverteilung nach GModG.