Wer zahlt wie viel? Das gesetzliche Stufenmodell zur fairen Verteilung der CO2-Abgabe auf Heizenergie – verständlich erklärt für Vermieter und Hauseigentümer.
Seit 2021 erhebt der Staat auf fossile Brennstoffe wie Erdgas, Heizöl und Flüssiggas einen CO2-Preis. Dieser sogenannte Kohlendioxid-Aufschlag verteuert das Heizen mit fossilen Energieträgern schrittweise, um Anreize zur Energieeinsparung und zum Umstieg auf klimafreundliche Heizungen zu schaffen.
Bis Ende 2022 trugen Mieterinnen und Mieter diese Kosten allein, da der CO2-Preis im Brennstoffpreis enthalten war und damit vollständig über die Heizkostenabrechnung weitergegeben wurde. Das war aus Sicht des Gesetzgebers ungerecht: Mieter können die Energieeffizienz ihres Gebäudes selbst nicht beeinflussen – das liegt allein in der Verantwortung der Vermieterseite.
Das Gebäude-Modernisierungsgesetz (GModG) schuf mit §5a eine gesetzliche Grundlage zur fairen Kostenteilung. Seitdem gilt: Je schlechter die Energiebilanz eines Gebäudes, desto größer ist der Anteil, den der Vermieter an den CO2-Kosten übernehmen muss. Dieses Prinzip setzt einen wirtschaftlichen Anreiz, in energetische Sanierungen zu investieren.
§5a GModG führt ein 10-stufiges Modell ein, das den Vermieteranteil an den CO2-Kosten an die Energieeffizienzklasse des Gebäudes koppelt. Grundlage ist der spezifische CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, der aus dem Energieausweis oder der tatsächlichen Heizkostenabrechnung ermittelt wird.
Die Staffelung reicht von 0 % Vermieteranteil bei Gebäuden der Klasse A+ (weniger als 12 kg CO2 pro m² und Jahr) bis zu 95 % bei Gebäuden der Klasse H (mehr als 52 kg CO2 pro m² und Jahr). In der Praxis bedeutet das: Ein Vermieter mit einem unsanierten Altbau der Klasse F oder G trägt bereits zwischen 65 % und 80 % der CO2-Kosten selbst.
Die verbleibenden Kostenanteile werden weiterhin über die Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben. Der Vermieteranteil muss jedoch separat ausgewiesen oder direkt mit den Vorauszahlungen verrechnet werden. Die genauen Schwellenwerte und Prozentzahlen sind in der Anlage zu §5a GModG tabellarisch festgelegt.
Für die Einordnung in eine Effizienzklasse ist der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes maßgeblich. Dieser ergibt sich aus dem Jahresverbrauch an fossilen Brennstoffen, den jeweiligen CO2-Emissionsfaktoren und der beheizten Wohnfläche.
In der Praxis wird der Wert entweder auf Basis des aktuellen Energieausweises (bedarfsorientiert oder verbrauchsorientiert) oder aus der tatsächlichen Heizkostenabrechnung des vergangenen Jahres berechnet. Der verbrauchsbasierte Ansatz ist dabei näher an der Realität, kann aber durch individuelle Nutzergewohnheiten beeinflusst werden.
Vermieter sollten darauf achten, dass ein aktueller Energieausweis vorliegt. Fehlt dieser oder ist er veraltet, kann es bei der Abrechnung zu Streitigkeiten kommen. Energieberater oder zugelassene Aussteller können den Ausweis aktualisieren und gleichzeitig Hinweise auf Sanierungspotenziale geben.
Die Aufteilung der CO2-Kosten muss in der jährlichen Heizkostenabrechnung transparent dargestellt werden. Vermieter sind verpflichtet, den auf sie entfallenden Anteil der CO2-Abgabe gesondert auszuweisen und vom Gesamtbetrag abzuziehen, bevor die Restkosten auf die Mieter umgelegt werden.
In der Praxis erfolgt dies häufig über abrechnende Dienstleister wie Techem, Ista oder Brunata, die die CO2-Kostenteilung bereits automatisiert in ihre Abrechnungssoftware integriert haben. Vermieter, die die Abrechnung selbst erstellen, müssen den CO2-Anteil manuell aus der Jahresrechnung des Energieversorgers herausrechnen und korrekt dokumentieren.
Wichtig: Fehler bei der CO2-Aufteilung können dazu führen, dass Mieter die gesamte Abrechnung anfechten oder eine Nachzahlung verweigern. Eine sorgfältige und nachvollziehbare Dokumentation ist daher essenziell. Musterabrechnungen und Berechnungshilfen stellt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen kostenfrei zur Verfügung.
§5a GModG sieht einige Ausnahmen vor, die Vermieter kennen sollten. So gilt das Stufenmodell nicht, wenn der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger abgeschlossen hat und die Brennstoffkosten direkt trägt. In diesem Fall liegt keine vermieterseits weitergegebene Energiekosten-Umlage vor.
Ebenfalls ausgenommen sind bestimmte Gebäude mit denkmalschutzrechtlichen Auflagen, bei denen eine energetische Sanierung bauordnungsrechtlich nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Hier kann auf Antrag eine abweichende Regelung oder ein reduzierter Vermieteranteil festgesetzt werden. Die genauen Voraussetzungen sind in §5a Abs. 4 GModG geregelt.
Darüber hinaus gilt eine Übergangsregelung für Gebäude, bei denen im laufenden Abrechnungsjahr eine Sanierung begonnen oder abgeschlossen wurde. Hier wird die Effizienzklasse zeitanteilig berücksichtigt, um Vermieter nicht doppelt zu belasten.
Für Vermieter unsanierter Bestandsgebäude kann der Vermieteranteil an den CO2-Kosten schnell mehrere Hundert Euro pro Jahr und Wohneinheit betragen – Tendenz steigend, da der CO2-Preis bis 2026 und darüber hinaus weiter angehoben wird. Das Stufenmodell macht energetische Sanierungen damit nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich attraktiv.
Eine verbesserte Dämmung der Gebäudehülle, der Einbau einer Wärmepumpe oder der Wechsel zu einem Fernwärmenetz mit erneuerbarem Energieanteil kann die Effizienzklasse deutlich verbessern und den Vermieteranteil erheblich reduzieren. Förderprogramme der KfW und des BAFA bieten Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen, die die Investitionskosten senken.
Vermieter sollten den CO2-Kostenanteil als dauerhaften Posten in ihre Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufnehmen und ihn in die Entscheidung über Modernisierungsmaßnahmen einbeziehen. Wer jetzt saniert, sichert sich langfristig niedrigere Betriebskosten und einen wettbewerbsfähigen Wohnungsbestand.
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