Das Gebäudemodernisierungsgesetz verteilt CO₂-Kosten neu, schafft Transparenzpflichten und regelt, wer bei einer Sanierung wie viel zahlt — ein Überblick für beide Seiten.
Mit dem Inkrafttreten des GModG gilt ab 2026 eine gesetzlich geregelte Aufteilung der CO₂-Abgabe zwischen Vermieter und Mieter. Das 10-Stufen-Modell nach §5a GModG staffelt: Je höher die CO₂-Intensität eines Gebäudes, desto größer ist der Kostenanteil, den der Vermieter übernehmen muss.
Bei einem Gebäude mit einer CO₂-Intensität von über 52 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr liegt der Vermieteranteil bei bis zu 95 Prozent des fälligen CO₂-Preises. Ein Mieter in einem solchen Altbau zahlt also nur noch 5 Prozent der CO₂-Abgabe selbst — unabhängig von seinem persönlichen Heizverhalten.
Bei gut sanierten Gebäuden mit niedrigen Emissionswerten tragen Mieter den Großteil der CO₂-Kosten, weil die Gebäudehülle ihren Teil erfüllt und der individuelle Verbrauch der entscheidende Faktor ist. Das Modell setzt damit einen klaren wirtschaftlichen Anreiz zur Gebäudesanierung.
Für Vermieter bringt das GModG 2026 eine spürbare Verschiebung der Kostenlast — insbesondere bei unsaniertem Gebäudebestand. Wer ein Mietobjekt mit schlechter Energiebilanz hält, zahlt künftig bis zu 95 Prozent der CO₂-Abgabe aus eigener Tasche.
Hinzu kommen die Bio-Treppe-Mehrkosten sowie Netzentgelte nach §5a GModG: Diese werden hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt.
Auf der Habenseite steht die Modernisierungsumlage nach §559 BGB: Vermieter dürfen bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Bei einer Sanierung von 40.000 € je Wohneinheit entspricht das einer zulässigen Mieterhöhung von bis zu 3.200 € jährlich.
Neu sind außerdem erweiterte Auskunftspflichten: Vermieter müssen ab 2026 einen aktuellen Energieausweis vorlegen und in der jährlichen Heizkostenabrechnung den CO₂-Anteil separat ausweisen.
Für Mieter bringt das GModG vor allem eines: mehr Klarheit. Ab 2026 ist die separate Ausweisung des CO₂-Kostenanteils in der Heizkostenabrechnung gesetzlich vorgeschrieben. Mieter können künftig auf einen Blick erkennen, welcher Teil ihrer Nebenkosten auf den CO₂-Preis entfällt.
Damit einher gehen erweiterte Rechte: Mieter haben Anspruch auf Belegeinsicht bei der Abrechnung und ein formelles Widerspruchsrecht bei fehlerhafter oder unvollständiger CO₂-Ausweisung.
Besonders relevant: Die Bio-Treppe lässt die Nebenkosten in den kommenden Jahren schrittweise steigen — nicht weil Mieter mehr heizen, sondern weil der gesetzlich festgelegte CO₂-Preis planmäßig angehoben wird. Durch §5a GModG wird Mietern in schlecht gedämmten Gebäuden jedoch ein erheblicher Teil dieser Kosten abgenommen.
§559 Abs. 4 BGB enthält eine wichtige Schutzklausel für Mieter: Wenn die zu erwartende Warmmiete nach einer Modernisierungsmaßnahme mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens des Mieterhaushalts übersteigen würde, kann der Mieter Härtefall geltend machen.
Dieser Schutz greift nicht automatisch: Mieter müssen den Härtefall aktiv und fristgerecht schriftlich beim Vermieter anzeigen — in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Modernisierungsankündigung. Wer diesen Schritt verpasst, verliert das Recht auf Einwand gegenüber der Umlage.
Ein energetisch saniertes Gebäude nützt beiden Seiten. Vermieter reduzieren ihren CO₂-Anteil nach §5a GModG drastisch, steigern den Immobilienwert und verbessern die Vermietbarkeit. Langfristig sinkt auch das Risiko von Leerstand.
Mieter profitieren von spürbar niedrigeren Heizkosten, gleichmäßigem Raumklima und besserem Wohnkomfort. Wer heute in einem Gebäude der Energieklasse H wohnt und nach einer Vollsanierung in Klasse B wechselt, kann seine jährlichen Heizkosten um 40 bis 60 Prozent senken — selbst wenn durch die Modernisierungsumlage die Kaltmiete leicht steigt, ergibt sich oft eine nahezu konstante oder sogar sinkende Warmmiete.
Ab dem 1. Januar 2026 gelten für Vermieter konkrete Dokumentationspflichten:
• Energieausweis: muss bei Neuvermietungen und auf Verlangen jederzeit vorgelegt werden können
• Heizkostenabrechnung: CO₂-Kostenanteil muss separat ausgewiesen werden — aufgeschlüsselt nach Brennstoffart, Menge und CO₂-Preis
• Kostenaufteilung: aus der Abrechnung muss ersichtlich sein, nach welcher Stufe des 10-Stufen-Modells die Aufteilung vorgenommen wurde
Für Mieter gilt: Wer eine Abrechnung erhält, die diese Angaben nicht enthält, hat das Recht, eine korrigierte Fassung anzufordern. Die Beanstandungsfrist beträgt in der Regel zwölf Monate nach Zugang.
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