Pflicht bei Verkauf und Vermietung, 59,95–109,95 Euro Kosten, bis zu 10.000 Euro Bußgeld bei Verstoß — der vollständige Überblick.
Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes und ist seit 2008 gesetzlich vorgeschrieben (zuletzt geregelt im Gebäudeenergiegesetz, GEG). Er ist Pflicht bei jedem Verkauf, jeder Neuvermietung und jedem Neubau — spätestens beim ersten Besichtigungstermin muss der Eigentümer den Energieausweis vorlegen oder die Kennwerte in der Immobilienanzeige nennen.
Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro nach §198 GEG. In der Praxis wird dies vor allem bei Anzeigenpflicht-Verstößen (fehlende Energiekennwerte in der Anzeige) kontrolliert.
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungsjahre und ist günstiger (meist ab 59,95 €). Er ist für die meisten Bestandsgebäude ausreichend und schneller zu erstellen, da er ohne Vor-Ort-Begehung auskommt.
Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand von Bauunterlagen, Dämmstandard und Anlagentechnik — unabhängig vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner. Er ist aufwendiger und teurer (meist ab 109,95 €), aber für Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten oder Baujahr vor 1977 (ohne nachträgliche Sanierung auf Neubau-Niveau) gesetzlich vorgeschrieben.
Die Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweistypen besteht nur für Gebäude mit mindestens 5 Wohneinheiten, die nach 1977 errichtet oder seitdem auf einen vergleichbaren energetischen Stand gebracht wurden. Für ältere oder kleinere Gebäude ohne diese Sanierung schreibt das GEG den Bedarfsausweis zwingend vor.
In der Praxis entscheidet meist der Energieausweis-Anbieter nach kurzer Abfrage zu Baujahr, Wohneinheiten und Sanierungsstand automatisch, welcher Ausweistyp zulässig ist — eine rechtssichere Online-Bestellung prüft das im Vorfeld.
Der Energieausweis selbst hat keine direkte Verbindung zur GModG-Bio-Treppe (§43) oder CO₂-Kostenaufteilung (§5a) — er dokumentiert den energetischen Zustand, nicht die laufenden Heizkosten oder Brennstoffwahl. Allerdings nutzen mehrere GModG-Regelungen die Energieeffizienzklasse des Gebäudes als Grundlage für Kostenverteilungs-Stufen zwischen Vermieter und Mieter (§5a-Stufenmodell) — diese Klasse stammt direkt aus dem Energieausweis.
Wer also die eigene Position im §5a-Stufenmodell genau kennen will, braucht ohnehin einen aktuellen Energieausweis als Ausgangspunkt.
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