Wer ein Gebäude mit niedriger Energieklasse besitzt oder vermietet, sollte die aktuellen Pflichten nach dem GEG und die kommenden EU-Vorgaben kennen — und rechtzeitig planen.
F, G, H: Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel und Neuvermietung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bewertet Gebäude anhand ihres Primärenergiebedarfs in Energieklassen von A+ (höchste Effizienz) bis H (schlechteste Effizienz). Die Klasse ergibt sich aus dem Energieausweis und hängt von Dämmzustand, Heizsystem, Fensterqualität und Gebäudealter ab.
Wichtig: Derzeit gibt es in Deutschland keine pauschale Pflicht, ein bestehendes Gebäude allein aufgrund seiner Energieklasse zu sanieren. Pflichten entstehen jedoch beim Eigentümerwechsel, bei Neuvermietung sowie durch spezifische Vorschriften im GEG — etwa zur Heizungsanlage oder zur Dämmung der obersten Geschossdecke.
Besonders im Fokus stehen Gebäude der Energieklassen F, G und H — typischerweise aus der Bauzeit vor 1978, also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Merkmal dieser Gebäude ist meist eine ungedämmte Fassade, ein ungeplanter Dachbereich, einfachverglaste Fenster sowie eine Öl- oder Gasheizung älteren Baujahrs.
Wer ein solches Gebäude kauft oder erbt und es nicht selbst bewohnt, muss laut GEG innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang drei Mindestmaßnahmen umsetzen:
1. Austausch von Öl- oder Gasheizungen älter als 30 Jahre
2. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (sofern zugänglich und ungedämmt)
3. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen
Ausgenommen sind Eigentümer, die die Immobilie seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen oder nach einer Erbschaft selbst einziehen.
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275/EU) ist seit Mai 2024 in Kraft und muss bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden — voraussichtlich durch das GModG.
Für Nichtwohngebäude gelten verbindliche Mindestenergiestandards (MEPS) ab 2030: Sie müssen besser als die schlechtesten 16 % des Bestands sein, ab 2033 besser als die schlechtesten 26 %. Für Wohngebäude sieht die EPBD keine individuellen Sanierungspflichten nach Energieklasse vor — die Mitgliedstaaten müssen jedoch den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 % senken.
Ab Mai 2026 gilt außerdem eine neue EU-weit einheitliche Energieausweis-Skala von A bis G — die bisherige deutsche Skala A+ bis H entfällt für neu ausgestellte Ausweise.
Nach GEG §47 sind Eigentümer verpflichtet, beim Verkauf oder bei der Neuvermietung eines Gebäudes einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten oder künftigen Mieter unaufgefordert beim ersten Besichtigungstermin gezeigt werden; spätestens bei Vertragsabschluss ist eine Kopie zu übergeben.
Verstöße gegen die Ausweispflicht können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Die Sanierungskosten variieren erheblich. Als Orientierung gelten folgende Richtwerte für 2026:
• Fassadendämmung (WDVS): 120–200 €/m² inkl. Gerüst und Montage
• Dachdämmung: 50–300 €/m² je nach Methode
• Fenstertausch: 500–1.500 € pro Fenstereinheit
• Heizungsaustausch (Wärmepumpe): 15.000–25.000 € brutto vor Förderung
Für eine vollständige energetische Sanierung eines unsanierten Einfamilienhauses (ca. 120–150 m² Wohnfläche) sind realistisch 40.000 bis 150.000 € einzukalkulieren. Mit der richtigen Förderung (KfW, BAFA) lassen sich 15 bis 70 % der Kosten als Zuschuss oder zinsgünstiges Darlehen abrufen.
Wer schrittweise sanieren möchte, sollte mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) starten. Dabei erstellt ein zertifizierter Energieberater eine maßgeschneiderte Maßnahmenfolge — mit einem Planungshorizont von bis zu 15 Jahren.
Die empfohlene Reihenfolge:
1. Energieberatung und iSFP erstellen lassen
2. Dach und oberste Geschossdecke dämmen (günstigster Einstieg)
3. Fassade und Fenster
4. Heizungsanlage modernisieren (erst nach der Hüllensanierung — dann kleinere WP ausreichend)
5. Kontrollierte Wohnraumlüftung nachrüsten
Wer nach iSFP saniert, erhält 5 % Extra-Förderung auf jede BAFA-Einzelmaßnahme.
Berechnen Sie, wie sich ein Heizungstausch oder eine Sanierung auf Ihre jährlichen Energiekosten auswirkt.
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