Heizungstausch in der WEG: Mehrheitserfordernisse nach §20 WEG, Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen und wie sich §5a GModG auf einzelne Mietverhältnisse auswirkt.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss über bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen wie einen Heizungstausch. Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§20 WEG) — eine Zweidrittel- oder Allstimmigkeit ist nur noch in Ausnahmefällen nötig. Die Kosten tragen anschließend alle Eigentümer nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen (MEA).
Bis 2020 brauchte eine bauliche Veränderung wie der Tausch der Zentralheizung in vielen Fällen die Zustimmung aller Eigentümer — ein einzelner Widerspruch konnte das ganze Projekt blockieren. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat das grundlegend geändert: Seit dem 1. Dezember 2020 genügt für die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen (§20 Abs. 1 WEG).
Wichtige Einschränkung: Wer der Maßnahme nicht zugestimmt hat, muss sich an den Kosten nur beteiligen, wenn die Maßnahme mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) beschlossen wurde — oder wenn sich die Kosten innerhalb angemessener Zeit amortisieren (§21 Abs. 2 WEG). Ein Heizungstausch, der laufende Energiekosten spürbar senkt, erfüllt dieses Kriterium in der Praxis meist.
Die Investitionskosten für eine neue Zentralheizung werden grundsätzlich nach dem in der Teilungserklärung festgelegten Schlüssel verteilt — meist nach Miteigentumsanteilen (MEA), unabhängig davon, ob eine Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Ein abweichender Schlüssel (z. B. nach Wohnfläche) ist per Beschluss mit einfacher Mehrheit möglich, sofern er nicht einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt.
Anders verhält es sich bei den laufenden CO₂-Kosten nach §5a GModG: Diese Kostenaufteilung betrifft nicht die WEG als Gemeinschaft, sondern das einzelne Mietverhältnis. Jeder vermietende Eigentümer in der WEG ermittelt für seine eigene(n) Wohnung(en) individuell, welchen Anteil der CO₂-Abgabe er nach dem Stufenmodell selbst trägt und welchen Anteil der Mieter zahlt — abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gesamtgebäudes pro m². Ein einzelner Eigentümer kann diesen Anteil nicht durch eigene Maßnahmen senken, ohne dass die WEG insgesamt die Heizungsanlage oder die Gebäudehülle modernisiert.
Für größere Maßnahmen wie einen Heizungstausch reicht die laufende Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) selten aus. Die Eigentümerversammlung kann zusätzlich eine Sonderumlage beschließen — eine einmalige Zahlung aller Eigentümer nach demselben Verteilerschlüssel wie die übrigen Lasten.
Für die Finanzierung gilt: Die BAFA-Förderung (BEG EM) kann auch für WEG-Maßnahmen beantragt werden — meist durch die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft. Der ergänzende KfW-Förderkredit läuft dabei über das Programm 298 statt 297. Die Kostendeckel sind in Mehrfamilienhäusern gestaffelt: 30.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € für jede weitere bis zur sechsten, danach 8.000 € pro zusätzlicher Einheit.
Bleibt ein Beschluss aus — etwa weil das nötige Quorum nicht erreicht wird oder die Eigentümerversammlung wiederholt vertagt wird — bleibt die bestehende Heizungsanlage zunächst im Betrieb. Das GModG selbst erzwingt keinen Heizungstausch; es verteuert lediglich den fortgesetzten Betrieb einer fossilen Heizung über Bio-Treppe und CO₂-Preis. Diese laufenden Mehrkosten verteilen sich nach §5a weiterhin individuell auf jedes Mietverhältnis.
Eine pflichtwidrige Untätigkeit kann jedoch relevant werden, wenn das Gebäudeenergiegesetz konkrete Fristen vorschreibt — etwa die 30-Jahres-Regel für Konstanttemperaturkessel nach §72 GEG. In diesem Fall kann jeder einzelne Eigentümer von der Gemeinschaft verlangen, dass ein ordnungsgemäßer Beschluss zur fristgerechten Modernisierung gefasst wird; im äußersten Fall ist eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage möglich.
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