Bio-Treppe, §5a, CO₂-Pflicht — was das neue Gesetz für Eigentümer, Vermieter und Mieter mit Gasheizung bedeutet.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das wichtigste energiepolitische Gesetz für Immobilieneigentümer seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es ergänzt das GEG und greift direkt in den laufenden Heizbetrieb von Bestandsgebäuden ein — vor allem durch zwei neue Instrumente: die Bio-Treppe (§43) und die erweiterte CO₂-Kostenaufteilung (§5a).
Der Hintergrund: Deutschland hat verbindliche Klimaziele, den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu machen. Da ein sofortiges Verbot von Gasheizungen politisch nicht durchsetzbar war, setzt das GModG auf einen wirtschaftlichen Transformationsdruck: Wer weiter mit Gas heizt, zahlt schrittweise mehr — durch Biomethan-Beimischpflichten und steigende CO₂-Abgaben. Gleichzeitig bleiben Gasheizungen erlaubt.
§43 GModG verpflichtet dazu, neu eingebauten Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen einen steigenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe beizumischen — Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff. Biomethan ist chemisch identisch mit Erdgas, wird aber aus organischen Abfällen (z. B. Gülle, Mist, Ernteabfällen) gewonnen und gilt als klimaneutral — es verursacht keine zusätzlichen CO₂-Emissionen.
Die gesetzlichen Stufen der Bio-Treppe (gilt nur für neu eingebaute Anlagen, nicht für den Bestand):
• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 %
• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 %
• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 %
• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 %
Das Problem für Verbraucher: Biomethan ist deutlich teurer als fossiles Erdgas — aktuell um rund 4–6 Cent pro Kilowattstunde. Dieser Aufschlag wird direkt auf die Gasrechnung umgelegt. Mit jeder Stufe steigt der Anteil und damit die Mehrkosten.
Für ein Einfamilienhaus mit 15.000 kWh Jahresverbrauch entstehen durch die Bio-Treppe folgende Mehrkosten im Vergleich zu einem fiktiven Gas ohne Biomethan-Pflicht:
• 2029: ca. 200–250 €/Jahr (10 %-Pflicht)
• 2030: ca. 300–380 €/Jahr (15 %-Pflicht)
• 2035: ca. 600–800 €/Jahr (30 %-Pflicht)
• 2040: ca. 1.200–1.600 €/Jahr (60 %-Pflicht)
Dazu kommt der separat steigende CO₂-Preis nach dem BEHG. Zusammen können Eigentümer mit einer neu eingebauten Gasheizung bis 2040 deutlich mehr zahlen als heute. Die genauen Kosten hängen von Verbrauch, Gaspreis-Entwicklung und CO₂-Szenario ab — der klarino-Rechner zeigt alle drei Szenarien interaktiv.
§5a GModG ändert, wer die CO₂-Kosten trägt: Bisher zahlten Mieter die CO₂-Abgabe vollständig über die Heizkostenabrechnung. Ab 2026 werden Vermieter nach einem 10-Stufen-Modell beteiligt — abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro m² Wohnfläche.
Die wichtigsten Schwellenwerte:
• Unter 12 kg CO₂/m²/a: Mieter zahlt 100 % (sehr effizientes Gebäude)
• 12–27 kg CO₂/m²/a: Vermieter zahlt 10–30 %
• 27–52 kg CO₂/m²/a: Vermieter zahlt 40–80 %
• Über 52 kg CO₂/m²/a: Vermieter zahlt 95 % (unsanierter Altbau)
Für Vermieter mit Altbaubestand in schlechtem Energiezustand bedeutet das erhebliche Mehrkosten — besonders, wenn der CO₂-Preis wie erwartet ab 2028 stark steigt.
Das GModG betrifft grundsätzlich alle, die ein Gebäude mit Gasheizung besitzen oder bewohnen:
Selbstnutzende Eigentümer tragen alle Mehrkosten direkt: Bio-Treppe-Aufschlag (bei neuer Heizung) und voller CO₂-Preis über die Gasrechnung. Ein frühzeitiger Heizungstausch schützt vollständig.
Vermieter sind ab Inkrafttreten an den CO₂-Kosten beteiligt — je ineffizienter das Gebäude, desto mehr. Bei neu eingebauten fossilen Heizungen tragen sie zudem die Hälfte der Biomethan-Mehrkosten der Bio-Treppe mit (gedeckelt bei 30 % Bioanteil). Das schafft einen wirtschaftlichen Anreiz zu sanieren, selbst wenn die Mieter nicht klagen.
Mieter profitieren vom Stufenmodell: In schlecht gedämmten Gebäuden übernimmt der Vermieter den Löwenanteil der CO₂-Kosten. Die Biomethan-Mehrkosten der Bio-Treppe teilen sich Mieter und Vermieter zunächst hälftig — erst oberhalb von 30 % Bioanteil (ab 2035) trägt der Mieter den Rest wieder allein.
Fernwärme-Nutzer sind in der Regel nicht direkt betroffen — es hängt davon ab, ob der Fernwärmeanbieter Gas einsetzt und wie er die Kosten weitergibt.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, welche Heizsysteme beim Neubau oder beim Austausch eingebaut werden dürfen — es setzt Mindeststandards für neue Anlagen. Das GModG hingegen greift in den laufenden Betrieb bestehender Gasheizungen ein, ohne sie zu verbieten.
Einfach gesagt:
• GEG: Was darf neu eingebaut werden?
• GModG: Was kostet es, eine bestehende Gasheizung weiterzubetreiben?
Beide Gesetze zusammen erzeugen einen klaren wirtschaftlichen Anreiz, auf klimafreundlichere Heizsysteme umzusteigen — ohne ein direktes Verbot.
Die wichtigste erste Maßnahme ist Klarheit: Wie hoch sind Ihre aktuellen Gaskosten, und wie entwickeln sie sich bis 2040 unter der Bio-Treppe und dem CO₂-Preis?
Danach ergibt sich die Entscheidung oft von selbst:
1. Rechner nutzen: Den klarino GModG-Rechner für Ihre Rolle (Eigentümer, Vermieter, Mieter) und Ihren Verbrauch befüllen.
2. Förderung prüfen: Wer heute noch umsteigt, kann bis zu 70 % der Investitionskosten als BAFA-Zuschuss erhalten — Fördertöpfe sind begrenzt.
3. Energieberatung: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist kostenlos förderfähig und erhöht alle Einzelmaßnahmen-Zuschüsse um 5 %.
4. Nicht überstürzen: Wer eine neue Gasheizung hat (Baujahr nach 2010), hat in der Regel noch 10–15 Jahre Zeit, die Wirtschaftlichkeitsrechnung läuft anders.
Die Bundesratsausschüsse nennen das GModG „nicht praxistauglich" — Abstimmung im Plenum am 12. Juni 2026. Was das für Sie bedeutet →
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